🏘️Immo : 7 astuces incontournables pour investir

#66 - Comment ne pas payer les frais de notaires ou investir sans CDI ?

Apr 14, 2023

Hello, helloooo,

Je dois t’avouer l’investissement immo c’est un gros kiff pour moi. Et en me lançant dans l’entrepreneuriat ma grosse crainte était de ne plus pouvoir y investir. J’avais toujours entendu dire qu’on ne pouvait pas investir en immo quand on était entrepreneur. Qu’il fallait absolument attendre au moins 3 ans.

Et puis je suis passée à mon compte. Et puis …j’ai investi en immo avant d’avoir atteint les 3 bilans. WTF, c’était donc possible ?

J’ai eu l’occasion de discuter avec différents conseillers bancaires et gestionnaires en patrimoine. Et devine quoi, on se traîne encore beaucoup d’idées reçues sur l’investissement immobilier.

Parce que oui, tu peux investir même si tu n’es pas en CDI. Oui, tu peux aussi investir si ton taux d’endettement dépasse les 35%.

Alors prends de quoi noter, je te partage 7 astuces incontournables pour investir sans te faire avoir par les idées reçues qui circulent.

Let’s go !

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🏘️ 7 astuces incontournables pour investir en immo
🎧 Entrepreneur : Comment se faire payer à sa juste valeur ?
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📰 Ce qu’il ne fallait pas rater cette semaine

⌛Retraite : la grande attente

C’est aujourd’hui que le Conseil Constitutionnel (CC) dira si la réforme des retraites est conforme à la Constitution. Il y a trois scénarios possibles :

Le CC approuve : la loi devient réalité.
Le CC censure la loi partiellement : le gouvernement peut modifier la loi et la promulguer après avoir retiré les points censurés.
Le CC rejette la loi en entier : finito, la loi ne peut pas entrer en vigueur.

Stay tuned!

👈You are fired!…ou pas

Après avoir annoncé des vagues de départs records début 2023, les grandes entreprises de la tech se retrouvent un peu embêtées par le droit du travail européen.

En janvier, Google avait annoncé 12000 licenciements, 18000 chez Amazon, Salesforce 10000. Que des chiffres jamais vus. La plupart de ces licenciements ont déjà eu lieu aux US mais en Europe : impossible sans négociation. Du coup, les entreprises de la tech poussent leurs employés vers la sortie en mode "départ volontaire + prime". Ça donne des idées aux salariés américains qui commencent à se syndiquer.

🐮Stop aux rots des vaches

Les vaches pètent mais elles rotent aussi. Oui cette newsletter est ultra glamour ! Le souci c’est que les émissions des vaches contribuent pour 1/3 à toutes les émissions de gaz à effet de serre de la planète.

Une solution simple serait de réduire l’intensité des élevages bovins : moins de vaches = moins d’émission. Mais pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?

Des chercheurs sont en train de mettre en place des “bloqueurs de méthane” à insérer dans l’alimentation des vaches pour limiter leurs rots. On n’arrête plus la technologie…

🏘️7 astuces incontournables pour investir en immo

🚫99% des conseils en ligne ne sont pas faits pour toi

Sur YouTube, tu as vu Kevin, au volant de sa Lambo. Il t’a dit qu’il ne fallait investir que sur des biens avec un gros cashfllow. Sinon c’est que t’as rien compris !

On se fait matraquer par de grands dogmes quand il s’agit d’investir en immo : il faut faire du meublé, il faut investir via une SCI familiale, il faut faire du cashflow à tout prix…

La vérité c’est qu’un conseil n’est bon que s’il est adapté à ta situation.

💸Cashflow ou Pas cashflow ?

Pour maximiser ton cashflow, la manière est de faire un prêt sur la durée la plus longue possible. Plus la durée du prêt est longue plus la mensualité est faible.

Mais plus ton prêt est long, plus il te coûte cher. Donc moins tu feras grandir ton patrimoine rapidement. Quand tu fais un investissement locatif tu dois être au clair avant sur l’objectif que tu poursuis : cashflow ou patrimoine ?

Je t’ai rédigé une newsletter pour t’aider à choisir ici.

🛋️ Meublé ou nu ?

Choisir entre les deux va avoir des conséquences sur le montant des loyers que tu vas percevoir, la manière dont tu vas être imposée ou même la charge de travail que ça va te demander.

Par exemple, si on prend les impôts : quand tu loues en nu, tes loyers sont considérés comme étant des revenus fonciers. En termes d’imposition ça veut dire que tu peux déduire toutes tes charges de tes loyers avant imposition. Et si tes charges sont plus élevées que tes loyers tu peux même les déduire de tes salaires. Si tu es ultra-imposée, pour toi la location nue peut être une bonne solution.

Tu te poses la question entre louer nu ou louer meublé : direction cette newsletter, tu vas y trouver le comparatif.

⚡Rénovation énergétique ? Tu as droit à des aides !

Si tu as des investissements locatifs, les aides à la rénovation énergétique sont aussi pour toi alors go get your money !

MaPrimeRénov' de l'Anah : cette aide est accessible uniquement si ton logement est construit depuis plus de 15 ans. Tu peux avoir jusqu’à 11000€ d’aide en fonction des travaux.
La Prime Effy : le montant de la Prime Effy dépend de ton niveau de revenus, de la nature des travaux réalisés et ta zone géographique.
L’éco-Prêt à Taux Zéro : tu peux emprunter de l’argent sans aucun intérêt pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Il suffit de déposer un dossier de prêt auprès d’une banque partenaire du projet eco-PTZ.
Le prêt avance mutation : celui-là c’est un petit nouveau mais il est ultra puissant. Tu fais un prêt pour financer tes travaux de rénovation énergétiques et tu ne rembourse le capital qu’au moment de revendre ou de transmettre le bien. Pas mal ! Le prêt est directement garanti par l’état et accessible uniquement aux ménages dits “modestes”.

💡Pour louer un bien, tu es obligée de faire un diagnostic de performance énergétique (DPE). Si tu ne le fais pas : tu passes à la case amende 3000€. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G sont interdits à la location.

👯‍♂️Les banques ont de la marge

Depuis 2022, impossible d’emprunter si ton taux d’endettement dépasse les 35%. Enfin impossible …pas tant que ça !

Les banques ont le droit de déroger à cette règle pour 20% des crédits qu’elles accordent. Ça veut dire que si ton dossier est assez sexy et que tu as le soutien de ta conseillère, y’a moyen que ton dossier passe même si ton taux d’endettement est déjà au taquet.

Qui est concerné ?

La marge de manœuvre des banques doit concerner les personnes qui achètent leur résidence principale à 80%. Mais pour le reste, elles peuvent être plus flexibles pour les investisseurs immo. Alors ne te décourage pas trop vite.

C’est quoi un dossier sexy ?

Des comptes bancaires avec une gestion saine : ça veut dire que tu n’as pas de commission d’intervention pour cause de découvert.
Tu ne multiplies pas les crédits conso pour assumer ton style de vie.
Il te restera de l’épargne : la banque aime savoir que tu ne vas pas te saigner pour réaliser ton prêt
Tu es en mesure de financer les frais annexes (notaire, dossier, agence,10% du montant emprunté) - même si tu ne le fais pas au final, ça rassure toujours.
Tu as une belle capacité d’épargne : ça veut dire que tu peux souscrire à des produits supplémentaires auprès de la banque.

🪤Les frais de notaire sous le tapis

Aïe, t’es un peu ric rac pour payer les frais de notaire ?

Bonne nouvelle, tu peux les faire disparaitre aux yeux de la banque. Et pour ça, il existe l’achat acte en main.

Par défaut, au moment de la vente d’un bien, c’est l’acheteur qui doit payer les frais de notaire. Avec un achat acte en main, on inverse la situation. C’est le vendeur qui paye les frais de notaire.

Mais pourquoi diable le vendeur ferait-il ça ?

Parce qu’en fait, à la fin, c’est quand même toi qui vas payer les frais de notaire 😅. Désolée : l’achat acte en main est juste un changement d’écriture comptable.

Ex: tu veux acheter un bien à 100000€. Les frais de notaire sont à 8000€. Les frais de dossier sont de 1000€.
Si tu payes les frais de notaire, la banque peut te demander un apport total de 9000€ (notaire + frais de dossier). Si les frais de notaire sont à la charge du vendeur, le bien est vendu 108000€. Et ta banque te demandera d’apporter 1000€ de frais de dossier.

🫰Encaisse le cash avant de rembourser ton crédit

Tu n’es pas obligée de commencer à rembourser ton crédit immo immédiatement. En faisant ta demande de prêt auprès de ta banque, tu peux demander à rembourser le capital de ton prêt plus tard : c’est un différé. Ton différé peut aller jusqu’à 3 ans max.

L’avantage

C’est une super manière d’optimiser ton cashflow. Pendant toute la durée de ton différé, tu touches tous tes loyers et tu n’as que les intérêts du prêt à rembourser. Ça te permet de te constituer rapidement une belle trésorerie.

➕ C’est intéressant si tu as peu d’épargne à côté.

La contrepartie

Avec le différé ton prêt est plus long et la banque prend plus de risque : les taux proposés sont plus élevés.

🗣️Négocie ton prêt en direct

Si tu as le temps, tu as tout intérêt à aller directement taper à la porte de plusieurs banques toi-même pour négocier ton dossier :

Contrairement à une idée reçue, les prêts que tu vas négocier avec ta banque en direct auront de meilleures conditions de taux que ceux négociés par les courtiers.
Le taux de refus des dossiers présentés par les courtiers a explosé depuis l’année dernière (en moyenne 45%)
Toutes les banques n’ont pas les mêmes critères pour évaluer le taux d’endettement. Si tu fais un investissement locatif, certaines banques prendront en compte 50% des loyers à percevoir là où d’autres iront jusqu'à 70%.

Donc prends le temps d’aller faire le tour des banques et surtout ne t’arrête pas au premier refus. Si tu savais le nombre de banque qui m’ont dit “non” 😅 !

🥳Pas de CDI ? Tu as quand même accès aux crédits

On entend souvent que sans CDI, pas de crédit. Mais en vrai, tout est une histoire de garantie. (C’était l’instant rime de la newsletter 😎)

Tu es freelance, entrepreneure, tu peux quand même obtenir des crédits via ces deux leviers :

Le nantissement
L’hypothèque

Le nantissement

C’est le premier gros mot que j’utilise, alors je te sors le dictionnaire ! Le nantissement c’est une garantie que tu apportes à ta banque pour qu’elle t’accorde un prêt. La plupart du temps le nantissement va concerner ton assurance vie ou ton PEA.

“Bonjour Mme la banque j’aimerais faire un prêt”

“Oui mais vous n’êtes pas en CDI”

“C’est vrai mais j’ai une super assurance vie que je peux vous apporter en garantie en plus de mon apport personnel”

Durant toute la durée du prêt, tu ne pourras pas toucher au contenu de ton assurance vie. C’est la garantie de la banque.

💡Le nantissement peut aussi aider si ton taux d’endettement dépasse les 35%

L’hypothèque

C’est une autre forme de garantie que tu peux apporter à la banque. Cette fois la garantie porte sur un bien immobilier. Il peut s’agir d’un bien immobilier que tu possèdes déjà ou du bien immobilier que tu es entrain d’acheter. L’hypothèque dure tout au long du remboursement du crédit.

⚠️Nantissement ou hypothèque : dans le cas où tu n’es pas en mesure de rembourser ton crédit, la banque peut revendre ton bien pour récupérer son argent.

Conclusion 
💠 Il existe beaucoup de croyances autour de l’investissement immobilier. Mais toutes ne sont pas vraies. 
💠 Si tu as un doute sur ta capacité d’investissement : vas voir la banque directement. Tu auras la réponse directement de ton conseiller. 
💠 Ne t’arrête pas au premier “non”.

🎧 Entrepreneur : Comment se faire payer à sa juste valeur ?

Est-ce que mon tarif est le bon ? Comment faire si mon client me demande de baisser mon tarif ?

C'est le genre de questions qu'on se pose au moins une fois quand on est entrepreneur. Cette semaine je reçois Manon, business coach pour les entrepreneurs. Dans cet épisode vous allez découvrir :

✅Comment l'estime de soi impacte le CA d'une entreprise

✅Les bonnes pratiques pour gérer votre tréso

✅Comment faire face aux objections de vos clients quand il s'agit de vous payer au juste prix

A la fin de l'épisode vous aurez les outils pour vous faire payer à votre juste valeur !

Cet épisode est riche en astuces alors prenez un stylo 😉.

🍑 Je t’aime…Moi non plus !

Une enquête a montré que pour 62 % des Français, les impôts sont un mauvais moment à passer. Et ça c’est la version soft, presque 1/3 des Français ressent des angoisses au moment de sa déclaration.

Alors si les impôts aiment les Français…clairement la réciproque n’est pas vraie ! Histoire de te simplifier un peu la vie, je t’ai concocté un guide pour comprendre les 10 principales déductions fiscales auxquelles tu as droit.

Je récupère mon guide

Et à toutes celles qui voudrait jouer les autruches : petit rappel du calendrier de déclaration des impôts.

Hey ! Tu m’as lu jusqu’au bout ! Alors si tu as trouvé cette édition intéressante partage la autour de toi😊

Maëliza 💞

👋 Je ne suis pas une conseillère financier. Je te partage les informations que j’ai rassemblées grâce à mes recherches et mes propres expériences. Je ne te donne pas de conseils financiers. C’est toi qui as le pouvoir sur ce que tu veux faire de ton argent 😉

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