đïžImmo : 7 astuces incontournables pour investir
#66 - Comment ne pas payer les frais de notaires ou investir sans CDI ?
Hello, helloooo,
Je dois tâavouer lâinvestissement immo câest un gros kiff pour moi. Et en me lançant dans lâentrepreneuriat ma grosse crainte Ă©tait de ne plus pouvoir y investir. Jâavais toujours entendu dire quâon ne pouvait pas investir en immo quand on Ă©tait entrepreneur. Quâil fallait absolument attendre au moins 3 ans.
Et puis je suis passĂ©e Ă mon compte. Et puis âŠjâai investi en immo avant dâavoir atteint les 3 bilans. WTF, câĂ©tait donc possible ?
Jâai eu lâoccasion de discuter avec diffĂ©rents conseillers bancaires et gestionnaires en patrimoine. Et devine quoi, on se traĂźne encore beaucoup dâidĂ©es reçues sur lâinvestissement immobilier.
Parce que oui, tu peux investir mĂȘme si tu nâes pas en CDI. Oui, tu peux aussi investir si ton taux dâendettement dĂ©passe les 35%.
Alors prends de quoi noter, je te partage 7 astuces incontournables pour investir sans te faire avoir par les idées reçues qui circulent.
Letâs go !
Si attendre le vendredi câest un peu long, tu peux retrouver le contenu Femmes Riches nâimporte quand sur :
âšLe podcast ⚠pour une bonne dose de money motivation dans tes oreilles tous les lundi matin !
âšLâInstagram âšpour nos commentaires piquants sur lâactualitĂ© Ă©co et nos infos pour gĂ©rer tes investissements
âšLe site web ⚠pour des dossiers pratiques plus creusĂ©s
Au menu du jour
đ° Ce quâil ne fallait pas rater cette semaine
đïž 7 astuces incontournables pour investir en immo
đ§ Entrepreneur : Comment se faire payer Ă sa juste valeur ?
đBottage de fesses : je tâaime âŠmoi non plus
đ° Ce quâil ne fallait pas rater cette semaine
âRetraite : la grande attente
Câest aujourdâhui que le Conseil Constitutionnel (CC) dira si la rĂ©forme des retraites est conforme Ă la Constitution. Il y a trois scĂ©narios possibles :
Le CC approuve : la loi devient réalité.
Le CC censure la loi partiellement : le gouvernement peut modifier la loi et la promulguer aprÚs avoir retiré les points censurés.
Le CC rejette la loi en entier : finito, la loi ne peut pas entrer en vigueur.
Stay tuned!
đYou are fired!âŠou pas
AprĂšs avoir annoncĂ© des vagues de dĂ©parts records dĂ©but 2023, les grandes entreprises de la tech se retrouvent un peu embĂȘtĂ©es par le droit du travail europĂ©en.
En janvier, Google avait annoncĂ© 12000 licenciements, 18000 chez Amazon, Salesforce 10000. Que des chiffres jamais vus. La plupart de ces licenciements ont dĂ©jĂ eu lieu aux US mais en Europe : impossible sans nĂ©gociation. Du coup, les entreprises de la tech poussent leurs employĂ©s vers la sortie en mode "dĂ©part volontaire + prime". Ăa donne des idĂ©es aux salariĂ©s amĂ©ricains qui commencent Ă se syndiquer.
đźStop aux rots des vaches
Les vaches pĂštent mais elles rotent aussi. Oui cette newsletter est ultra glamour ! Le souci câest que les Ă©missions des vaches contribuent pour 1/3 Ă toutes les Ă©missions de gaz Ă effet de serre de la planĂšte.
Une solution simple serait de rĂ©duire lâintensitĂ© des Ă©levages bovins : moins de vaches = moins dâĂ©mission. Mais pourquoi faire simple quand on peut faire compliquĂ© ?
Des chercheurs sont en train de mettre en place des âbloqueurs de mĂ©thaneâ Ă insĂ©rer dans lâalimentation des vaches pour limiter leurs rots. On nâarrĂȘte plus la technologieâŠ
đïž7 astuces incontournables pour investir en immo
đ«99% des conseils en ligne ne sont pas faits pour toi
Sur YouTube, tu as vu Kevin, au volant de sa Lambo. Il tâa dit quâil ne fallait investir que sur des biens avec un gros cashfllow. Sinon câest que tâas rien compris !
On se fait matraquer par de grands dogmes quand il sâagit dâinvestir en immo : il faut faire du meublĂ©, il faut investir via une SCI familiale, il faut faire du cashflow Ă tout prixâŠ
La vĂ©ritĂ© câest quâun conseil nâest bon que sâil est adaptĂ© Ă ta situation.
đžCashflow ou Pas cashflow ?
Pour maximiser ton cashflow, la maniĂšre est de faire un prĂȘt sur la durĂ©e la plus longue possible. Plus la durĂ©e du prĂȘt est longue plus la mensualitĂ© est faible.
Mais plus ton prĂȘt est long, plus il te coĂ»te cher. Donc moins tu feras grandir ton patrimoine rapidement. Quand tu fais un investissement locatif tu dois ĂȘtre au clair avant sur lâobjectif que tu poursuis : cashflow ou patrimoine ?
Je tâai rĂ©digĂ© une newsletter pour tâaider Ă choisir ici.
đïž MeublĂ© ou nu ?
Choisir entre les deux va avoir des consĂ©quences sur le montant des loyers que tu vas percevoir, la maniĂšre dont tu vas ĂȘtre imposĂ©e ou mĂȘme la charge de travail que ça va te demander.
Par exemple, si on prend les impĂŽts : quand tu loues en nu, tes loyers sont considĂ©rĂ©s comme Ă©tant des revenus fonciers. En termes dâimposition ça veut dire que tu peux dĂ©duire toutes tes charges de tes loyers avant imposition. Et si tes charges sont plus Ă©levĂ©es que tes loyers tu peux mĂȘme les dĂ©duire de tes salaires. Si tu es ultra-imposĂ©e, pour toi la location nue peut ĂȘtre une bonne solution.
Tu te poses la question entre louer nu ou louer meublé : direction cette newsletter, tu vas y trouver le comparatif.
âĄRĂ©novation Ă©nergĂ©tique ? Tu as droit Ă des aides !
Si tu as des investissements locatifs, les aides à la rénovation énergétique sont aussi pour toi alors go get your money !
MaPrimeRĂ©nov' de l'Anah : cette aide est accessible uniquement si ton logement est construit depuis plus de 15 ans. Tu peux avoir jusquâĂ 11000⏠dâaide en fonction des travaux.
La Prime Effy : le montant de la Prime Effy dépend de ton niveau de revenus, de la nature des travaux réalisés et ta zone géographique.
LâĂ©co-PrĂȘt Ă Taux ZĂ©ro : tu peux emprunter de lâargent sans aucun intĂ©rĂȘt pour rĂ©aliser des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique. Il suffit de dĂ©poser un dossier de prĂȘt auprĂšs dâune banque partenaire du projet eco-PTZ.
Le prĂȘt avance mutation : celui-lĂ câest un petit nouveau mais il est ultra puissant. Tu fais un prĂȘt pour financer tes travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tiques et tu ne rembourse le capital quâau moment de revendre ou de transmettre le bien. Pas mal ! Le prĂȘt est directement garanti par lâĂ©tat et accessible uniquement aux mĂ©nages dits âmodestesâ.
đĄPour louer un bien, tu es obligĂ©e de faire un diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique (DPE). Si tu ne le fais pas : tu passes Ă la case amende 3000âŹ. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classĂ©s G sont interdits Ă la location.
đŻââïžLes banques ont de la marge
Depuis 2022, impossible dâemprunter si ton taux dâendettement dĂ©passe les 35%. Enfin impossible âŠpas tant que ça !
Les banques ont le droit de dĂ©roger Ă cette rĂšgle pour 20% des crĂ©dits quâelles accordent. Ăa veut dire que si ton dossier est assez sexy et que tu as le soutien de ta conseillĂšre, yâa moyen que ton dossier passe mĂȘme si ton taux dâendettement est dĂ©jĂ au taquet.
Qui est concerné ?
La marge de manĆuvre des banques doit concerner les personnes qui achĂštent leur rĂ©sidence principale Ă 80%. Mais pour le reste, elles peuvent ĂȘtre plus flexibles pour les investisseurs immo. Alors ne te dĂ©courage pas trop vite.
Câest quoi un dossier sexy ?
Des comptes bancaires avec une gestion saine : ça veut dire que tu nâas pas de commission dâintervention pour cause de dĂ©couvert.
Tu ne multiplies pas les crédits conso pour assumer ton style de vie.
Il te restera de lâĂ©pargne : la banque aime savoir que tu ne vas pas te saigner pour rĂ©aliser ton prĂȘt
Tu es en mesure de financer les frais annexes (notaire, dossier, agence,10% du montant empruntĂ©) - mĂȘme si tu ne le fais pas au final, ça rassure toujours.
Tu as une belle capacitĂ© dâĂ©pargne : ça veut dire que tu peux souscrire Ă des produits supplĂ©mentaires auprĂšs de la banque.
đȘ€Les frais de notaire sous le tapis
AĂŻe, tâes un peu ric rac pour payer les frais de notaire ?
Bonne nouvelle, tu peux les faire disparaitre aux yeux de la banque. Et pour ça, il existe lâachat acte en main.
Par dĂ©faut, au moment de la vente dâun bien, câest lâacheteur qui doit payer les frais de notaire. Avec un achat acte en main, on inverse la situation. Câest le vendeur qui paye les frais de notaire.
Mais pourquoi diable le vendeur ferait-il ça ?
Parce quâen fait, Ă la fin, câest quand mĂȘme toi qui vas payer les frais de notaire đ . DĂ©solĂ©e : lâachat acte en main est juste un changement dâĂ©criture comptable.
Ex: tu veux acheter un bien Ă 100000âŹ. Les frais de notaire sont Ă 8000âŹ. Les frais de dossier sont de 1000âŹ.
Si tu payes les frais de notaire, la banque peut te demander un apport total de 9000⏠(notaire + frais de dossier). Si les frais de notaire sont Ă la charge du vendeur, le bien est vendu 108000âŹ. Et ta banque te demandera dâapporter 1000⏠de frais de dossier.
đ«°Encaisse le cash avant de rembourser ton crĂ©dit
Tu nâes pas obligĂ©e de commencer Ă rembourser ton crĂ©dit immo immĂ©diatement. En faisant ta demande de prĂȘt auprĂšs de ta banque, tu peux demander Ă rembourser le capital de ton prĂȘt plus tard : câest un diffĂ©rĂ©. Ton diffĂ©rĂ© peut aller jusquâĂ 3 ans max.
Lâavantage
Câest une super maniĂšre dâoptimiser ton cashflow. Pendant toute la durĂ©e de ton diffĂ©rĂ©, tu touches tous tes loyers et tu nâas que les intĂ©rĂȘts du prĂȘt Ă rembourser. Ăa te permet de te constituer rapidement une belle trĂ©sorerie.
â Câest intĂ©ressant si tu as peu dâĂ©pargne Ă cĂŽtĂ©.
La contrepartie
Avec le diffĂ©rĂ© ton prĂȘt est plus long et la banque prend plus de risque : les taux proposĂ©s sont plus Ă©levĂ©s.
đŁïžNĂ©gocie ton prĂȘt en direct
Si tu as le temps, tu as tout intĂ©rĂȘt Ă aller directement taper Ă la porte de plusieurs banques toi-mĂȘme pour nĂ©gocier ton dossier :
Contrairement Ă une idĂ©e reçue, les prĂȘts que tu vas nĂ©gocier avec ta banque en direct auront de meilleures conditions de taux que ceux nĂ©gociĂ©s par les courtiers.
Le taux de refus des dossiers prĂ©sentĂ©s par les courtiers a explosĂ© depuis lâannĂ©e derniĂšre (en moyenne 45%)
Toutes les banques nâont pas les mĂȘmes critĂšres pour Ă©valuer le taux dâendettement. Si tu fais un investissement locatif, certaines banques prendront en compte 50% des loyers Ă percevoir lĂ oĂč dâautres iront jusqu'Ă 70%.
Donc prends le temps dâaller faire le tour des banques et surtout ne tâarrĂȘte pas au premier refus. Si tu savais le nombre de banque qui mâont dit ânonâ đ !
đ„łPas de CDI ? Tu as quand mĂȘme accĂšs aux crĂ©dits
On entend souvent que sans CDI, pas de crĂ©dit. Mais en vrai, tout est une histoire de garantie. (CâĂ©tait lâinstant rime de la newsletter đ)
Tu es freelance, entrepreneure, tu peux quand mĂȘme obtenir des crĂ©dits via ces deux leviers :
Le nantissement
LâhypothĂšque
Le nantissement
Câest le premier gros mot que jâutilise, alors je te sors le dictionnaire ! Le nantissement câest une garantie que tu apportes Ă ta banque pour quâelle tâaccorde un prĂȘt. La plupart du temps le nantissement va concerner ton assurance vie ou ton PEA.
âBonjour Mme la banque jâaimerais faire un prĂȘtâ
âOui mais vous nâĂȘtes pas en CDIâ
âCâest vrai mais jâai une super assurance vie que je peux vous apporter en garantie en plus de mon apport personnelâ
Durant toute la durĂ©e du prĂȘt, tu ne pourras pas toucher au contenu de ton assurance vie. Câest la garantie de la banque.
đĄLe nantissement peut aussi aider si ton taux dâendettement dĂ©passe les 35%
LâhypothĂšque
Câest une autre forme de garantie que tu peux apporter Ă la banque. Cette fois la garantie porte sur un bien immobilier. Il peut sâagir dâun bien immobilier que tu possĂšdes dĂ©jĂ ou du bien immobilier que tu es entrain dâacheter. LâhypothĂšque dure tout au long du remboursement du crĂ©dit.
â ïžNantissement ou hypothĂšque : dans le cas oĂč tu nâes pas en mesure de rembourser ton crĂ©dit, la banque peut revendre ton bien pour rĂ©cupĂ©rer son argent.
Conclusion
đ Il existe beaucoup de croyances autour de lâinvestissement immobilier. Mais toutes ne sont pas vraies.
đ Si tu as un doute sur ta capacitĂ© dâinvestissement : vas voir la banque directement. Tu auras la rĂ©ponse directement de ton conseiller.
đ Ne tâarrĂȘte pas au premier ânonâ.
đ§ Entrepreneur : Comment se faire payer Ă sa juste valeur ?
Est-ce que mon tarif est le bon ? Comment faire si mon client me demande de baisser mon tarif ?
C'est le genre de questions qu'on se pose au moins une fois quand on est entrepreneur. Cette semaine je reçois Manon, business coach pour les entrepreneurs. Dans cet épisode vous allez découvrir :
â Comment l'estime de soi impacte le CA d'une entreprise
â Les bonnes pratiques pour gĂ©rer votre trĂ©so
â Comment faire face aux objections de vos clients quand il s'agit de vous payer au juste prix
A la fin de l'épisode vous aurez les outils pour vous faire payer à votre juste valeur !
Cet Ă©pisode est riche en astuces alors prenez un stylo đ.
đ Je tâaimeâŠMoi non plus !
Une enquĂȘte a montrĂ© que pour 62 % des Français, les impĂŽts sont un mauvais moment Ă passer. Et ça câest la version soft, presque 1/3 des Français ressent des angoisses au moment de sa dĂ©claration.
Alors si les impĂŽts aiment les FrançaisâŠclairement la rĂ©ciproque nâest pas vraie ! Histoire de te simplifier un peu la vie, je tâai concoctĂ© un guide pour comprendre les 10 principales dĂ©ductions fiscales auxquelles tu as droit.
Et à toutes celles qui voudrait jouer les autruches : petit rappel du calendrier de déclaration des impÎts.
Hey ! Tu mâas lu jusquâau bout ! Alors si tu as trouvĂ© cette Ă©dition intĂ©ressante partage la autour de toiđ
A vendredi prochain la team Femmes Riches !
MaĂ«liza đ
đ Je ne suis pas une conseillĂšre financier. Je te partage les informations que jâai rassemblĂ©es grĂące Ă mes recherches et mes propres expĂ©riences. Je ne te donne pas de conseils financiers. Câest toi qui as le pouvoir sur ce que tu veux faire de ton argent đ