đ Je me suis embrouillĂ©e avec mon copain
# 54 - đïž Comment bien analyser un investissement locatif ?
Hello, helloooo,
Cette semaine je discutais dâun potentiel investissement locatif avec mon copain. Il sâagissait dâun appartement Ă Montpellier. Lâappartement avait un prix un peu en-dessous du marchĂ©, il Ă©tait dĂ©jĂ louĂ© Ă une asso (donc loyer quasi garanti) et le prix de la location Ă©tait dans la moyenne haute du marchĂ©.
Pour ce mĂȘme bien on a eu tous les deux une analyse trĂšs diffĂ©rente ! Moi je trouvais que câĂ©tait une bonne affaire alors que pour lui pas du tout đ
Soooo câest quoi le dĂ©lire ?
Eh bin, il nây a pas quâune maniĂšre dâanalyser un investissement locatif. Si tu veux avant tout augmenter tes revenus immĂ©diatement ou si tu veux maximiser ton enrichissement, tu ne regarderas pas les mĂȘmes critĂšres.
Et en discutant avec mon copain, je me suis dit que ça pourrait tâintĂ©resser aussi đ
Rendement, rentabilitĂ©, cashflow ? Quâest-ce que tu dois regarder quand tu analyses un investissement locatif ?
Letâs go !
Au programme
đ° Ce quâil ne fallait pas rater cette semaine
đïž Comment analyser un investissement locatif ?
đQui es-tu quand on parle d'argent ?
đ° Ce quâil ne fallait pas rater cette semaine
đïžCrĂ©dit Ă la consommation : de plus en plus d'impayĂ©s
AprĂšs avoir frappĂ© les Français de plein fouet, l'inflation commence Ă faire trembler les organismes prĂȘteurs.
Les derniers chiffres qui sont rapportés montrent deux choses :
Une baisse des recours aux crĂ©dit conso. Globalement les Français achĂštent moins de vĂ©hicules (-17%), font moins de travauxâŠ
Une augmentation des procédures à l'amiable. Les personnes ayant déjà un crédit en cours font des demandes de report de mensualités
L'association Française des sociétés financiÚres (ASF) annonce des mois à venir défavorables pour les crédits conso.
đĄ Comment interprĂ©ter la situation ? Les organismes prĂȘteurs doivent assurer leurs risques. Si les impayĂ©s augmentent, en tant que client ttu peux soit faire face Ă une augmentation du coĂ»t des assurances soit avoir un accĂšs plus compliquĂ© aux crĂ©dits conso.
đ§ââïžBlanchiment de crypto : Gandalf est arrĂȘtĂ© !
La justice amĂ©ricaine a arrĂȘtĂ© le fondateur (russe) de Bitzlato. Il sâagit dâun exchange enregistrĂ© Ă Hong Kong qui aurait blanchi plus de 700M$ en provenance de Russie.
Le fondateur de Bitzlato se faisait appeler âGandalfâ. Il se dĂ©crivait lui-mĂȘme comme le magicien du blanchiment.
đ€ Pas trĂšs modeste et pas trĂšs discret non plus Ă mon avis !
đïž Comment analyser un investissement locatif ?
Ces derniĂšres annĂ©es il y a eu une explosion des formations immo en ligne. Et Ă mon plus grand dĂ©sespoir toutes ces formations ne mettent en avant que le cashflow. Mais le cashflow nâest pas lâalpha et lâomega de lâinvestissement immo. Et mĂȘme dans certains cas, câest un indicateur secondaire.
Alors quels sont les indicateurs qui comptent en fonction de tets projets ?
đLe rendement
Il y a souvent confusion entre rendement et rentabilitĂ©. Le rendement câest le ârevenu du capitalâ. En gros câest : combien te rapporte immĂ©diatement lâargent que tu as investi.
Dans le cas dâun investissement locatif, le rendement ça va ĂȘtre combien de loyers te rapporte un investissement par rapport au prix du bien.
Du coup la formule du rendement câest :
Rendement brut = Loyer x 12 / Prix du bien.
Exemple : tu investis dans un appartement qu coĂ»te 100 000⏠et les loyers mensuels sont de 600âŹ. La rentabilitĂ© brute est de 7,2%.
đĄ Le rendement brut est un indicateur propre au bien. Il est indĂ©pendant de ton apport pour le prĂȘt, du taux du prĂȘtâŠ
đĄ Tu peux te servir du rendement pour comparer des biens entre eux dans la mĂȘme ville par exemple. Disons que tu veux investir Ă Trifouillis-les-oies, si dans cette ville le rendement moyen est de 7% mais que tu trouves un bien Ă 10% : ça vaut clairement le coup dây jeter un oeil.
đȘEt les charges dans tout ça ?
On parle de rendement brut parce que dans la vraie vie tu as des charges Ă payer đ Ăa serait trop facile sinon !
Pour avoir le rendement net, il faut soustraire aux loyers annuels lâensemble des charges (copro, travaux, impĂŽts, intĂ©rĂȘts dâempruntâŠ) que tu payes.
Exemple : si on reprend lâexemple prĂ©cĂ©dent, chaque annĂ©e tu payes 650⏠de taxe fonciĂšre, 480⏠de charges, 1180⏠dâintĂ©rĂȘts dâemprunt. Finalement ta rentabilitĂ© brute est de 4.9%. Donc le mĂȘme investissement perd 2.5% de rendement Ă cause des charges.
đĄ Souvent quand tu regardes des videos de coach immo, ils te sortent des rendements de maladeâŠ.mais ils parlent le plus souvent de rendements bruts. Sympa les gars, mais câest un peu mensongers du coup !
đ±Dans quel cas le rendement est primordial ?
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