😠Je me suis embrouillée avec mon copain

# 54 - 🏘️ Comment bien analyser un investissement locatif ?

Hello, helloooo,

Cette semaine je discutais d’un potentiel investissement locatif avec mon copain. Il s’agissait d’un appartement à Montpellier. L’appartement avait un prix un peu en-dessous du marché, il était déjà loué à une asso (donc loyer quasi garanti) et le prix de la location était dans la moyenne haute du marché.

Pour ce même bien on a eu tous les deux une analyse très différente ! Moi je trouvais que c’était une bonne affaire alors que pour lui pas du tout 😅

Soooo c’est quoi le délire ?

Eh bin, il n’y a pas qu’une manière d’analyser un investissement locatif. Si tu veux avant tout augmenter tes revenus immédiatement ou si tu veux maximiser ton enrichissement, tu ne regarderas pas les mêmes critères.

Et en discutant avec mon copain, je me suis dit que ça pourrait t’intéresser aussi 😉

Rendement, rentabilité, cashflow ? Qu’est-ce que tu dois regarder quand tu analyses un investissement locatif ?

Let’s go !

Au programme

1. 📰 Ce qu’il ne fallait pas rater cette semaine

2. 🏘️ Comment analyser un investissement locatif ?

3. 👉Qui es-tu quand on parle d'argent ?

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📰 Ce qu’il ne fallait pas rater cette semaine

🛍️Crédit à la consommation : de plus en plus d'impayés

Après avoir frappé les Français de plein fouet, l'inflation commence à faire trembler les organismes prêteurs.

Les derniers chiffres qui sont rapportés montrent deux choses :

• Une baisse des recours aux crédit conso. Globalement les Français achètent moins de véhicules (-17%), font moins de travaux…

• Une augmentation des procédures à l'amiable. Les personnes ayant déjà un crédit en cours font des demandes de report de mensualités

L'association Française des sociétés financières (ASF) annonce des mois à venir défavorables pour les crédits conso.

💡 Comment interpréter la situation ? Les organismes prêteurs doivent assurer leurs risques. Si les impayés augmentent, en tant que client ttu peux soit faire face à une augmentation du coût des assurances soit avoir un accès plus compliqué aux crédits conso.

🧙‍♂️Blanchiment de crypto : Gandalf est arrêté !

La justice américaine a arrêté le fondateur (russe) de Bitzlato. Il s’agit d’un exchange enregistré à Hong Kong qui aurait blanchi plus de 700M$ en provenance de Russie.

Le fondateur de Bitzlato se faisait appeler “Gandalf”. Il se décrivait lui-même comme le magicien du blanchiment.

🤔 Pas très modeste et pas très discret non plus à mon avis !

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🏘️ Comment analyser un investissement locatif ?

Ces dernières années il y a eu une explosion des formations immo en ligne. Et à mon plus grand désespoir toutes ces formations ne mettent en avant que le cashflow. Mais le cashflow n’est pas l’alpha et l’omega de l’investissement immo. Et même dans certains cas, c’est un indicateur secondaire.

Alors quels sont les indicateurs qui comptent en fonction de tets projets ?

👛Le rendement

Il y a souvent confusion entre rendement et rentabilité. Le rendement c’est le “revenu du capital”. En gros c’est : combien te rapporte immédiatement l’argent que tu as investi.

Dans le cas d’un investissement locatif, le rendement ça va être combien de loyers te rapporte un investissement par rapport au prix du bien.

Du coup la formule du rendement c’est :

Rendement brut = Loyer x 12 / Prix du bien.

Exemple : tu investis dans un appartement qu coûte 100 000€ et les loyers mensuels sont de 600€. La rentabilité brute est de 7,2%.

💡 Le rendement brut est un indicateur propre au bien. Il est indépendant de ton apport pour le prêt, du taux du prêt…

💡 Tu peux te servir du rendement pour comparer des biens entre eux dans la même ville par exemple. Disons que tu veux investir à Trifouillis-les-oies, si dans cette ville le rendement moyen est de 7% mais que tu trouves un bien à 10% : ça vaut clairement le coup d’y jeter un oeil.

🪛Et les charges dans tout ça ?

On parle de rendement brut parce que dans la vraie vie tu as des charges à payer 😅 Ça serait trop facile sinon !

Pour avoir le rendement net, il faut soustraire aux loyers annuels l’ensemble des charges (copro, travaux, impôts, intérêts d’emprunt…) que tu payes.

Exemple : si on reprend l’exemple précédent, chaque année tu payes 650€ de taxe foncière, 480€ de charges, 1180€ d’intérêts d’emprunt. Finalement ta rentabilité brute est de 4.9%. Donc le même investissement perd 2.5% de rendement à cause des charges.

💡 Souvent quand tu regardes des videos de coach immo, ils te sortent des rendements de malade….mais ils parlent le plus souvent de rendements bruts. Sympa les gars, mais c’est un peu mensongers du coup !

🌱Dans quel cas le rendement est primordial ?