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😠Je me suis embrouillĂ©e avec mon copain
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# 54 - đŸ˜ïž Comment bien analyser un investissement locatif ?

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Jan 20, 2023
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Hello, helloooo,

Cette semaine je discutais d’un potentiel investissement locatif avec mon copain. Il s’agissait d’un appartement Ă  Montpellier. L’appartement avait un prix un peu en-dessous du marchĂ©, il Ă©tait dĂ©jĂ  louĂ© Ă  une asso (donc loyer quasi garanti) et le prix de la location Ă©tait dans la moyenne haute du marchĂ©.

Pour ce mĂȘme bien on a eu tous les deux une analyse trĂšs diffĂ©rente ! Moi je trouvais que c’était une bonne affaire alors que pour lui pas du tout 😅

Soooo c’est quoi le dĂ©lire ?

Eh bin, il n’y a pas qu’une maniĂšre d’analyser un investissement locatif. Si tu veux avant tout augmenter tes revenus immĂ©diatement ou si tu veux maximiser ton enrichissement, tu ne regarderas pas les mĂȘmes critĂšres.

Et en discutant avec mon copain, je me suis dit que ça pourrait t’intĂ©resser aussi 😉

Rendement, rentabilitĂ©, cashflow ? Qu’est-ce que tu dois regarder quand tu analyses un investissement locatif ?

Let’s go !

Au programme

  1. 📰 Ce qu’il ne fallait pas rater cette semaine

  2. đŸ˜ïž Comment analyser un investissement locatif ?

  3. 👉Qui es-tu quand on parle d'argent ?


📰 Ce qu’il ne fallait pas rater cette semaine

đŸ›ïžCrĂ©dit Ă  la consommation : de plus en plus d'impayĂ©s

AprĂšs avoir frappĂ© les Français de plein fouet, l'inflation commence Ă  faire trembler les organismes prĂȘteurs.

Les derniers chiffres qui sont rapportés montrent deux choses :

  • Une baisse des recours aux crĂ©dit conso. Globalement les Français achĂštent moins de vĂ©hicules (-17%), font moins de travaux


  • Une augmentation des procĂ©dures Ă  l'amiable. Les personnes ayant dĂ©jĂ  un crĂ©dit en cours font des demandes de report de mensualitĂ©s

L'association Française des sociétés financiÚres (ASF) annonce des mois à venir défavorables pour les crédits conso.

💡 Comment interprĂ©ter la situation ? Les organismes prĂȘteurs doivent assurer leurs risques. Si les impayĂ©s augmentent, en tant que client ttu peux soit faire face Ă  une augmentation du coĂ»t des assurances soit avoir un accĂšs plus compliquĂ© aux crĂ©dits conso.

đŸ§™â€â™‚ïžBlanchiment de crypto : Gandalf est arrĂȘtĂ© !

La justice amĂ©ricaine a arrĂȘtĂ© le fondateur (russe) de Bitzlato. Il s’agit d’un exchange enregistrĂ© Ă  Hong Kong qui aurait blanchi plus de 700M$ en provenance de Russie.

Le fondateur de Bitzlato se faisait appeler “Gandalf”. Il se dĂ©crivait lui-mĂȘme comme le magicien du blanchiment.

đŸ€” Pas trĂšs modeste et pas trĂšs discret non plus Ă  mon avis !


đŸ˜ïž Comment analyser un investissement locatif ?

Ces derniĂšres annĂ©es il y a eu une explosion des formations immo en ligne. Et Ă  mon plus grand dĂ©sespoir toutes ces formations ne mettent en avant que le cashflow. Mais le cashflow n’est pas l’alpha et l’omega de l’investissement immo. Et mĂȘme dans certains cas, c’est un indicateur secondaire.

Alors quels sont les indicateurs qui comptent en fonction de tets projets ?

👛Le rendement

Il y a souvent confusion entre rendement et rentabilitĂ©. Le rendement c’est le “revenu du capital”. En gros c’est : combien te rapporte immĂ©diatement l’argent que tu as investi.

Dans le cas d’un investissement locatif, le rendement ça va ĂȘtre combien de loyers te rapporte un investissement par rapport au prix du bien.

Du coup la formule du rendement c’est :

Rendement brut = Loyer x 12 / Prix du bien.

Exemple : tu investis dans un appartement qu coĂ»te 100 000€ et les loyers mensuels sont de 600€. La rentabilitĂ© brute est de 7,2%.

💡 Le rendement brut est un indicateur propre au bien. Il est indĂ©pendant de ton apport pour le prĂȘt, du taux du prĂȘt


💡 Tu peux te servir du rendement pour comparer des biens entre eux dans la mĂȘme ville par exemple. Disons que tu veux investir Ă  Trifouillis-les-oies, si dans cette ville le rendement moyen est de 7% mais que tu trouves un bien Ă  10% : ça vaut clairement le coup d’y jeter un oeil.

đŸȘ›Et les charges dans tout ça ?

On parle de rendement brut parce que dans la vraie vie tu as des charges à payer 😅 Ça serait trop facile sinon !

Pour avoir le rendement net, il faut soustraire aux loyers annuels l’ensemble des charges (copro, travaux, impĂŽts, intĂ©rĂȘts d’emprunt
) que tu payes.

Exemple : si on reprend l’exemple prĂ©cĂ©dent, chaque annĂ©e tu payes 650€ de taxe fonciĂšre, 480€ de charges, 1180€ d’intĂ©rĂȘts d’emprunt. Finalement ta rentabilitĂ© brute est de 4.9%. Donc le mĂȘme investissement perd 2.5% de rendement Ă  cause des charges.

💡 Souvent quand tu regardes des videos de coach immo, ils te sortent des rendements de malade
.mais ils parlent le plus souvent de rendements bruts. Sympa les gars, mais c’est un peu mensongers du coup !

đŸŒ±Dans quel cas le rendement est primordial ?

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