đ Jâai 2 SCI : voici ce que jâai appris...
Et les erreurs que je ne referai pas !
Hello, helloooo,
Que tu sois nouvelle abonnĂ©e ou lĂ depuis le dĂ©but, merci Ă toi de me lire et de faire vivre ce mĂ©dia â€ïž
Jâai crĂ©Ă© ma premiĂšre SCI en 2017, maintenant jâen ai 2. En cumulĂ© ça fait plusieurs centaines de milliers dâeuros de matrimoine investis.
Est-ce que ça a toujours Ă©tĂ© une partie de plaisir ? Non ! Mais par contre jâai appris pas mal de choses en chemin qui pourront tâĂȘtre utile ! Alors je te partage tout ça đ„
Et si tu penses Ă une pote qui devrait lire cette newsletter :
Disclaimer : Quand il sâagit de SCI je ne diffuse pas les chiffres exact parce quâil y a dâautres personnes impliquĂ©es et quâelles ne sont pas Ă lâaise Ă lâidĂ©e dâexposer leur patrimoine.
Letâs go !
Si ce nâest pas dĂ©jĂ fait, tu peux :
âšÂ DĂ©couvrir mes services de coaching en investissement
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đŁÂ Le 4 avril on parle SCI !
Si tu tâintĂ©resses Ă lâimmobilier, je suis sĂ»re que tu as dĂ©jĂ entendu parler des SociĂ©tĂ©s Civiles ImmobiliĂšres. Et peut-ĂȘtre mĂȘme que tu es tentĂ©e dâen faire une !
Mais est-ce que tu sais vraiment comment elles fonctionnent ? Ce que tu as le droit ou pas de faire avec ? A quel point cette structure peut tâengager financiĂšrement et lĂ©galement ?
Si la rĂ©ponse Ă une de ces questions est ânonâ alors je te donne rendez-vous le 4 avril pour lâatelier spĂ©cial SCI que jâanimerai pour le media Plan Cash.
Au programme :
Acheter en SCI ou acheter en nom propre ?
Comment tu peux créer et transmettre facilement ton matrimoine avec une SCI ?
Comment choisir ta stratégie d'investissement et ta fiscalité
Et au quotidien, ça se gÚre comment une SCI ?
đ En en cadeau pour toutes les participantes : Le kit "Les conversations Ă avoir avec tes associĂ©s avant de crĂ©er une SCI"
Au menu du jour
đ° Ce quâil ne fallait pas rater cette semaine
đ€2 SCI plus tard : voici ce que jâai appris !
đ Acheter un bien immobilier quand tu gagnes moins de 2200âŹ
đ° Ce quâil ne fallait pas rater cette semaine
đŒRĂ©formesâŠĂ rĂ©pĂ©tition
Premier ministre recherche économies désespérément.
Gabriel a annoncĂ© une nouvelle rĂ©forme pour âinciterâ selon lui Ă reprendre le travail. Câest la 3Ăšme rĂ©forme du chĂŽmage depuis 2019.
LâidĂ©e est toujours la mĂȘme. Dâabord, on allonge la durĂ©e de cotisation : il faut travailler plus longtemps pour avoir les mĂȘmes droits. Et ensuite, on baisse le montant des indemnitĂ©s
On attend de voir la proposition de loiâŠ
đ°72 milliards
Câest un peu le jackpot pour les actionnaires du CAC 40. Depuis le dĂ©but de lâannĂ©e, lâindice bourse enchaĂźne les records et les dividendes sâannoncent ultra gĂ©nĂ©reux.
Selon les estimations, les entreprises du CAC 40 vont verser cette annĂ©e 72 milliards dâeuros de dividendes. Le prĂ©cĂ©dent record a Ă©tĂ© Ă©tabli en 2023 avec 68,7 milliards de dividendes versĂ©s.
đDĂ©gradation
5.5% câest le dĂ©ficit public de la France en 2023. Les finances publiques se sont dĂ©gradĂ©es plus que prĂ©vu !
Il a manquĂ© 16 milliards dâeuros aux caisses de lâĂ©tat. La situation explique la rĂ©duction drastiques des dĂ©penses public. Une baisse de 10 milliards est prĂ©vue cette annĂ©e et dâici 2027, câest 50 milliards que le gouvernement prĂ©voit dâĂ©conomiser. Serrage de ceinture intensif Ă venir đ„
đ„Les paris sur la baisse des cryptos
On est actuellement en plein bull run dans les cryptos. Câest Ă dire que les cours sont en train de sâenvoler. Dâailleurs le bitcoin a dĂ©passĂ© son niveau le plus haut cette semaine.
Et pourtant, beaucoup dâinvestisseurs parient sur lâĂ©clatement prochain de la bulle crypto. Le nombre dâinvestisseurs qui vendent Ă dĂ©couvert (câest Ă dire qui parie que les cryptos vont baisser) a doublĂ©.
đ€2 SCI plus tard : voici ce que jâai appris !
đLes statuts en ligne : pas toujours une bonne idĂ©e
Le premier truc sur lequel je me suis arrĂȘtĂ© pour monter ma premiĂšre SCI ce sont les statuts. Les statuts, câest la base de toute structure lĂ©gale. Donc jâai un peu fait le comparatif, jâai regardĂ© quelles Ă©taient les clauses standards, jâai aussi comparĂ© les plateformes qui proposaient des statuts clĂ© en main.
A lâĂ©poque jâavais choisi Legalstart.
Faire les statuts a Ă©tĂ© ultra rapide. CâĂ©tait des blancs Ă remplir avec les informations des associĂ©s et toutes les clauses Ă©taient des clauses standards.
Si câĂ©tait Ă refaire : je ne le referai pas ! Et dâailleurs au bout de 2 ou 3 ans on a modifiĂ© les statuts.
Lâexplication
Il faut que tu voies la SCI un peu comme ton royaume. Tes associĂ©s et toi vous ĂȘtes les dirigeants de ce royaume, et Ă partir du moment oĂč vous ĂȘtes dâaccord, vous pouvez y faire tout ce que vous voulez.
Et câest à ça que servent des statuts sur-mesure : crĂ©er des rĂšgles de fonctionnement totalement adaptĂ©es Ă votre situation.
Dans notre cas, notre situation avait plein de particularitĂ©s liĂ©es Ă comment ma famille est constituĂ©e ou Ă comment mes parents voulaient transmettre le patrimoine. Et ces particularitĂ©s nâĂ©taient pas du tout couvertes par les statuts standards.
đĄÂ Je ne le dirai jamais assez : mais les statuts (comme tout contrat) on les Ă©crit quand tout va bien. Câest pour ça quâavec ma famille, on a choisi de faire rapidement Ă©voluer les statuts de notre SCI.
đïžAirBnB tu ne feras pas
A un moment on a un peu eu la folie des grandeurs avec ma famille. On sâest vu acheter un terrain avec la SCI et y bĂątir une sĂ©rie de bungalow pour en faire des rĂ©sidences de tourisme (en Guadeloupe).
Eh bin, on sâest vite calmĂ© !
En faisant mes recherches sur la lĂ©gislation de la SCI, jâai compris quâavec une SCI, par dĂ©faut, tu nâas pas le droit de faire de location saisonniĂšre ou mĂȘme de la location meublĂ©e.
Lâexplication
C de SCI signifie âCivileâ. Une sociĂ©tĂ© civile nâa pas le droit dâavoir dâactivitĂ© commerciale.
Or, la location meublée ou la location courte durée rentrent dans le domaine des activités commerciales. Au contraire, louer en vide est une activité civile (qui génÚre des revenus fonciers).
La solution
Si tu avais prĂ©vu de faire une SCI pour te lancer Ă fond dans lâAirBnB : retiens-toi parce que le fisc tâattendra au tournant ! Je te recommande plutĂŽt de regarder des sociĂ©tĂ©s de type SARL.
đJusquâĂ ce que le prĂȘt nous sĂ©pare
Jâai une SCI avec ma famille mais Ă©galement avec mon copain. Et bien sĂ»r je lâaime, mais tu le sais maintenant, lâamour nâexclut pas les prĂ©cautions. Donc je me suis renseignĂ©e plus en dĂ©tails sur le fonctionnement lĂ©gal dâune SCI en cas de problĂšmes financiers. Oui, je prĂ©vois toujours le pire des cas.
Jâai eu une lĂ©gĂšre douche froide et je prĂ©fĂšre que tu sois au courant. Les associĂ©s dâune SCI ont une responsabilitĂ© indĂ©finie et subsidiaire.
Lâexplication
Dâabord subsidiaire : si la SCI nâest pas en mesure de rembourser ses dettes, les crĂ©anciers peuvent se retourner contre les associĂ©s.
Et indĂ©finie, veut dire que en tant quâassociĂ©, ton patrimoine peut servir Ă rembourser les dettes de la SCI. La bonne nouvelle, câest que tu es responsable des dettes de la SCI Ă la hauteur du pourcentage de parts que tu possĂšdes.
La solution
Ce fonctionnement implique quâavant de crĂ©er la SCI, tu dois prendre le temps de discuter avec tes futurs associĂ©s. Qui va gĂ©rer ? Comment on assure la pĂ©rennitĂ© financiĂšre de la SCI ? En cas de problĂšmes, comment on fait ? Je te laisse imaginer la discussion que jâai eue avec mon copain : pas romantique pour un poil đ
đ©âđŠLes mineurs, câest oui !
Jâai un petit frĂšre. On a 20 ans dâĂ©cart et câest mon petit choubidou dâamour. On a crĂ©Ă© la SCI familiale dans lâidĂ©e que mes parents constituent un patrimoine quâils pourraient nous transmettre plus simplement. Alors Ă©videmment que sâest posĂ©e la question : est-ce que mon petit frĂšre mineur peut entrer dans la SCI.
La rĂ©ponse est oui đ
Lâexplication
Contrairement Ă dâautres formes de sociĂ©tĂ©s, dans une SCI, une enfant mineur peut ĂȘtre associĂ©. Ăvidemment, il ne pourra pas assurer des activitĂ©s de gĂ©rant !
â ïžÂ Je mets un warning ici quand mĂȘme en lien avec la responsabilitĂ© des associĂ©s. Un enfant mineur est un associĂ© comme un autre. Il est aussi responsable de maniĂšre subsidiaire et indĂ©finie.
đCâest gĂ©nial pour transmettre du patrimoine avec un minimum dâimpĂŽt
Comme je te lâai dit, mes parents ont voulu construire un patrimoine Ă nous transmettre. En bons français et en bons guadeloupĂ©ens, lâun des premiers sujets ça a Ă©tĂ© âEt les impĂŽts ?!â
Bin oui, câest bien connu, transmettre en France, si tu nâas de stratĂ©gie peut coĂ»ter trĂšs cher. Et en creusant, la SCI est apparue comme lâune des meilleures solutions.
Quand tu fais une donation à travers une SCI, tu donnes des parts. Et tu es taxée sur la valeur nette des parts et non sur la valeur du bien.
Lâexplication
Quand des parents veulent transmettre Ă leurs enfants en France, il y a deux choses Ă savoir :
Tous les 15 ans, chaque parent peut donner Ă chacun de ses enfants jusquâĂ 100 000⏠sans payer dâimpĂŽts. Cette donation peut concerner un bien en nature (ex. une maison), des biens financiers (ex. de lâargent) mais Ă©galement des parts de sociĂ©tĂ©s (ex. des parts de SCI).
Au-delĂ des 100 000âŹ, il y a des droits de donation qui augmentent suivant un barĂšme qui va de 5% Ă 45%.
Exemple
On va prendre lâexemple de ChloĂ© et Carl. Ils ont un enfant ensemble et veulent commencer Ă lui transmettre un patrimoine le plus tĂŽt possible.
ChloĂ© et Carl ont une maison qui vaut 300KâŹ. Pour lâacheter ils ont fait un prĂȘt de 250KâŹ.
đ Cas 1 : ils ont achetĂ© la maison en nom propre
Ils possÚdent chacun 50% de la maison, soit 150K⏠chacun. Dans ce cas, la valeur de la transmission est de :
Transmission = 300K⏠(valeur du bien)- 200K⏠(abattement cumulé des 2 parents)
Transmission = 100KâŹ
DâaprĂšs le barĂšme des impĂŽts :
Frais de succession = 18K⏠(environ)
đ Cas 2 : ils ont achetĂ© la maison en SCI
ChloĂ© et Carl possĂšdent chacun 50% des parts de la SCI et ils veulent donner chacun la moitiĂ© de ces parts Ă leur enfant juste aprĂšs avoir achetĂ© la maison. Donc ChloĂ© et Carl nâauront plus chacun que 25% des parts de la SCI et leur enfant 50%
Pour calculer la valeur de la transmission (et donc les impĂŽts), il faut calculer la valeur nette des parts de la SCI :
Valeur nette = valeur des biens de la SCI - charges de la SCI (dont prĂȘt)
Valeur nette = 300K⏠- 250K⏠= 50KâŹ
Transmission = 25K⏠(50% de la valeur des parts que possÚdent les parents)
Frais de succession = 0âŹ
đ Câest un calcul ultra simplifiĂ©, mais tu as compris lâidĂ©e, la SCI quand tu as une stratĂ©gie appropriĂ©e, la SCI permet de gommer beaucoup de fiscalitĂ© !
AprĂšs tout ça, si tu te dis quâune SCI câest ce quâil te faut pour construire ton matrimoine plus rapidement ou pour transmettre Ă tes enfants Ă moindre coĂ»ts, alors tu dois absolument venir Ă la formation âSCI : investir en immobilier avec ses ami·e·s ou sa familleâ
đ Acheter un bien immobilier quand tu gagnes moins de 2200âŹ
Merci de mâavoir lue jusquâau bout, je te dis Ă vendredi prochain !
MaĂ«liza đ
đ Je ne suis pas une conseillĂšre financier. Je te partage les informations que jâai rassemblĂ©es grĂące Ă mes recherches et mes propres expĂ©riences. Je ne te donne pas de conseils financiers. Câest toi qui as le pouvoir sur ce que tu veux faire de ton argent đ